Kısa cevap: Sözleşme yürürlükteyken bakımı sessizce kesmek firmayı korumaz; yönetmelik karşısında da icra dosyasında da aleyhinize işler. İşleyen sıra şudur: borcu bina bazında yaşlandırın, o döneme ait imzalı bakım föylerini toplayın, noter ihtarıyla kesin süre verin, süre dolarsa sözleşmeyi yazılı olarak feshedip bina sorumlusunu bilgilendirin, alacağı ayrı bir dosyada icraya taşıyın. Bakımı durdurmak ancak feshin ardından güvenlidir.
Bakımı tek taraflı durdurmak firmayı hangi riske sokar?
Aylardır ödeme yapmayan bir apartmanda ilk refleks servisi kesmek oluyor. Sorun şu: sözleşme hâlâ ayakta olduğu sürece bakım borcu sizde kalır. Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği (6 Nisan 2019 tarihli, 30737 sayılı Resmî Gazete) bakımı ayda en az bir defa yürütülen işlem olarak tanımlar (md. 4/1-e) ve bakım föyünün bir nüshasının bina sorumlusuna bırakılmasını ister (md. 10/2). Bina sizi şikâyet ederse hizmet denetimi Bakanlık tarafından yapılır (md. 15/1) ve denetimde tartışılan şey borcun ödenip ödenmediği değil, sizin sözleşme süresince sahada olup olmadığınızdır. Yönetmeliğin firmaya ve bina sorumlusuna ayrı ayrı ne yüklediğini Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği rehberimizde maddeleriyle ayrıştırdık.
İkinci risk sözleşme hukuku tarafında. Türk Borçlar Kanunu, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde borçlu temerrüde düştüğünde alacaklıya uygun bir süre verme ve süre sonunda seçimlik hakkını kullanma yolunu açar; sürekli edimli sözleşmelerde fesih ileriye etkilidir (TBK md. 126). Yani “para gelmedi, ben de gitmedim” demek yerine süreci yazıya dökmek zorundasınız. Aksi hâlde icra takibine itiraz edildiğinde karşı taraf “hizmet zaten verilmiyordu” diyecek ve dosyanız hizmetin verildiği aylarda bile zayıflayacak.
Üçüncüsü en ağırı: sözleşme kâğıt üzerinde devam ederken bakımı yapmayıp kayıtta yapılmış göstermek. Bu, alacak tartışmasını bir anda kayıt sahteliği ve sorumluluk tartışmasına çevirir. Ne olursa olsun bu yola girmeyin.
Ödemeyen apartmanda kademeli yol haritası nasıl işler?
Kademeyi tarihe göre değil, gecikme yaşına göre kurun. Aşağıdaki eşikler bir öneridir ve sözleşmenizdeki ödeme vadesine göre kaydırılabilir; önemli olan her kademede sahada bir aksiyonun ve dosyada bir kaydın oluşmasıdır.
| Gecikme yaşı | Firmanın aksiyonu | Dosyaya giren kayıt |
|---|---|---|
| 0-30 gün | Bakım normal sürer; cari ekstre yönetime yazılı gönderilir | Ekstre gönderim kaydı, imzalı bakım föyü |
| 30-60 gün | Yönetimle mutabakat; ödeme planı teklifi sunulur | İmzalı cari mutabakat veya reddin yazılı kaydı |
| 60-90 gün | Sözleşmedeki temerrüt maddesi işletilir; sözleşme dışı arıza çağrıları ayrı ücretlendirilir | Ücretli iş emirleri, yazılı bildirim |
| 90-150 gün | Noter ihtarnamesi: bakiye, kesin süre ve ödenmezse fesih uyarısı | Tebliğ şerhli ihtarname |
| 150 gün ve üzeri | Fesih tebliği, bina sorumlusuna bakım yükümlülüğü hatırlatması, icra takibi | Fesih tebligatı, takip dosyası |
Bu kademede en çok atlanan adım 30-60 gün aralığındaki mutabakattır. İmzalı bir cari mutabakat, ilerideki itirazın kaldırılması aşamasında elinizdeki en güçlü belgelerden biridir ve maliyeti bir imzadan ibarettir. Gecikmeyi bina bazında görünür kılmanın pratik yolunu asansör bakım tahsilat takibi yazısında adım adım anlattık.
Kesmek mi, fesih mi, icra mı, yeniden fiyatlamak mı?
Dört seçenek birbirinin alternatifi değil; hangisinin doğru olduğu portföydeki o binanın kârlılığına ve tahsilat geçmişine bağlıdır.
| Seçenek | Ne zaman doğru | Başlıca riski |
|---|---|---|
| Sessizce kesmek | Hiçbir zaman | Yönetmelik ve sorumluluk riski sizde kalır; alacak da zayıflar |
| Usulüne uygun fesih | Ödeme iradesi yok, yazışmalara dönüş yok | Bakım gelirini kaybedersiniz; tebligatın usulü kritik |
| İcra takibi | Bakiye tutarı ve belge gücü takip masrafını karşılıyor | Ödeme emrine itiraz edilirse takip durur, dava süreci başlar |
| Yeniden fiyatlayıp devam | Bina ödeyebilir durumda ama sözleşme bedeli gerçekçi değil | Yeni bedel de ödenmezse aynı döngü baştan başlar |
Dördüncü seçeneği hafife almayın. Bazı binalarda sorun ödememe iradesi değil, yıllar önce imzalanmış ve bugünkü maliyetler karşısında anlamını yitirmiş bir bedeldir; yönetim de bu bedeli ödemeyi öncelik listesinin sonuna atmıştır. O binanın gerçek maliyetini teknisyen saati, yol ve yedek parça üzerinden çıkardığınızda kararı duyguyla değil rakamla verirsiniz. Bu hesabın kurulumunu bakım portföyü kârlılık hesabı yazısında bulabilirsiniz.
Fesih ve icra hangi sırayla yürütülür?
- Sözleşmeyi açın: fesih bildirim süresi, temerrüt maddesi ve muhatabın kim olduğu (yönetici mi, kat malikleri kurulu mu) yazıyor mu, kontrol edin.
- O binaya ait bakiyeyi ay ay dökün; hangi ayın hangi faturadan kaldığı belli olsun.
- Aynı dönemin imzalı bakım föylerini ve iş emirlerini yan yana koyun; ödenmemiş her ay için hizmetin verildiğini gösteren bir kayıt olmalı.
- Varsa cari mutabakat, yazışma ve ödeme sözü kayıtlarını dosyaya ekleyin.
- Noter ihtarnamesi gönderin: bakiye tutarı, dayanağı, kesin ödeme süresi ve süre sonunda sözleşmenin feshedileceği açıkça yazsın.
- Süre dolduğunda ödeme gelmediyse fesih bildirimini yine noter üzerinden tebliğ edin; feshin yürürlük tarihini net yazın.
- Fesih bildirimine, bakım yaptırma yükümlülüğünün bina sorumlusunda olduğunu ve o tarihten sonra asansörün bakımsız çalıştırılmasından firmanızın sorumlu olmayacağını ekleyin.
- Fesih tarihinden sonra sahaya gitmeyin; ücretsiz “iyi niyet ziyareti” fiilî sözleşme devamı gibi yorumlanabilir.
- Alacak için ilamsız icra takibi başlatın. Ödeme emrine itiraz süresi yedi gündür; itiraz gelirse takip durur ve itirazın kaldırılması yoluna gidilir. Temerrüt faizi 3095 sayılı Kanun çerçevesinde işletilir.
- Dava aşamasına geçilecekse arabuluculuğun dava şartı olup olmadığını, karşı tarafın hukuki niteliğine göre avukatınıza teyit ettirin.
Bu on adımın dokuzu belgeyle ilgilidir. Kararın kendisi bir toplantıda verilir; sonucu belirleyen şey arşivinizdir.
Kırmızı etiket riski kime yazılır?
Periyodik kontrol, Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği (4 Mayıs 2018 tarihli, 30411 sayılı Resmî Gazete) uyarınca A tipi muayene kuruluşlarınca yapılır ve güvensiz bulunan asansör kırmızı etiket iliştirilerek hizmetten men edilir. Etiketin muhatabı bina sorumlusudur; uygunsuzluğun giderilmesi de onun yükümlülüğüdür. Kayıt defterinin bina sorumlusunda tutulması (md. 8/3) ve föy nüshasının binaya bırakılması (md. 10/2) tam da bu yüzden vardır.
Saha gerçeği ise şu: kontrol raporunda bakım firmasının adı geçer ve yönetim çoğu zaman “firmamız ilgilenmedi” der. Bu tartışmayı bitiren tek şey tarihtir. Feshiniz kontrol tarihinden önce tebliğ edilmişse konumunuz nettir. Fesih yoksa, bakım yapılmadığı aylarda oluşan bir uygunsuzluk size döner. Ödemesi tıkanmış binalarda periyodik kontrol tarihini takvimde ayrıca işaretlemek gerekir; kontrol takvimi ile bakım takvimini birlikte yönetmenin yolunu asansör periyodik bakım takvimi yazısında ele aldık. Şikâyet üzerine denetim gelmesi ihtimaline karşı evrak setinizi önceden hazırlamak için Bakanlık denetimi hazırlık kontrol listesine bakabilirsiniz.
Bu kademeyi işletmek için elinizde ne olmalı?
Kademeli yol haritasının tamamı iki veriye dayanır. Birincisi borç yaşlandırma: hangi bina kaç ay geride, ne kadar bakiyesi var, en son ne zaman ödedi. Bu tabloyu ay sonunda tek tek fatura karıştırarak çıkaran bir firma, ihtarnameyi de geç gönderir. İkincisi hizmetin verildiğinin kanıtı: ödenmemiş her ay için tarihli, imzalı bir bakım föyü. İcra dosyasına da fesih tebligatına da dayanak olan şey bu ikinci settir.
Bu yüzden asansör bakım yazılımı tarafında Elevatora SAHA’nın asansöre sabitlenmiş karekod okutulmadan bakım formunu açmaması yalnızca bir saha disiplini değil, bir alacak savunmasıdır: form açıldığı anda hangi asansörde, hangi saatte, hangi teknisyenle bulunduğunuz kayda geçer ve yönetimin imzası aynı kaydın üstüne düşer. Teknisyen tarafındaki bu kayıt zincirinin nasıl kurulduğunu teknisyen saha takibi yazısında anlattık. Kabin ve aksam üretimini de yapan firmalarda aynı kayıt disiplini maliyet tarafıyla birleşir; üretim, stok ve maliyet kaydının nasıl kurulduğunu asansör imalat yazılımı yazısında ayrı ele aldık.
Özetle karar sırası nettir: önce belge, sonra ihtar, sonra fesih, en sonda icra. Bakımı durdurmak bu sıranın başında değil, sonunda yer alır ve ancak sözleşme usulüne uygun sona erdirildiğinde sizi korur. Buradaki adımlar genel bilgilendirmedir; somut dosyanızda ihtar ve fesih metinlerini avukatınıza kontrol ettirin.
Sıkça sorulan sorular
Ödeme yapılmadığı için bakıma gitmezsem yönetmeliğe aykırı davranmış olur muyum?
Sözleşme yürürlükteyken bakımı yapmamak, ayda en az bir bakım esasına dayanan düzenlemeye (md. 4/1-e) aykırı bir tabloyu doğurur ve şikâyet hâlinde hizmet denetiminde (md. 15/1) sizi savunmasız bırakır. Bakımı durdurmak istiyorsanız önce sözleşmeyi usulüne uygun feshedin.
Fesih bildirimini elden veya WhatsApp’tan yapabilir miyim?
Yapabilirsiniz ama ispat gücü zayıftır. Tebliğ şerhli noter ihtarnamesi hem ihtar hem fesih aşamasında tarihi ve içeriği tartışmasız hâle getirir. Sözleşmenizde bildirim şekli özel olarak düzenlenmişse önce o hükme uyun.
Fesihten sonra asansör bakımsız kalırsa sorumluluk kimde olur?
Bakımın yaptırılması bina sorumlusunun yükümlülüğüdür. Feshin tebliğ edildiğini ve tarihini belgeleyebiliyorsanız, o tarihten sonrası için firmanızın bakım sorumluluğu bulunmaz. Fesih bildirimine bu hatırlatmayı yazılı olarak eklemek yararlıdır.
İcra takibi açmam için elimde sözleşmenin bulunması yeterli mi?
İlamsız takip başlatmak için fatura ve sözleşme yeterlidir, ancak borçlu yedi gün içinde itiraz ederse takip durur. Bu aşamada imzalı bakım föyleri, teslim edilmiş föy nüshaları ve varsa cari mutabakat belirleyici olur.
Ödemeyen binayı feshetmek yerine fiyatı güncelleyip devam etmek mantıklı mı?
Bina ödeme kabiliyetine sahipse ve sorun yalnızca güncelliğini yitirmiş bir bedelse mantıklıdır. Kararı vermeden önce o binanın teknisyen saati, yol ve yedek parça maliyetini çıkarın; sözleşme zarar ediyorsa yeni bedel de kalıcı sonuç vermez.