Kısa cevap: Asansör bakım portföyü satın alırken fiyatın çıpası ciro değil, devir sonrası elinizde kalması beklenen net aylık kârdır. Sözleşme sayısını değil sahadaki asansör sayısını sayın, son on iki ayın tahsilat ve arıza kaydını isteyin, ödemeyi devirden sonra hâlâ aktif olan asansör sayısına bağlı taksitlere yayın. Peşin ödenen bedel, sözleşme kaybı riskini tek başınıza üstlenmek demektir.
Asansör bakım portföyü satın alma fiyatı neye göre belirlenir?
Görüşme çoğunlukla “asansör başına şu kadar” ya da “kaç aylık ciro” cümlesiyle açılır. İkisi de tek başına yanıltıcıdır, çünkü ciro portföyün büyüklüğünü gösterir, değerini değil. Değeri gösteren rakam devralınabilir net aylık kârdır: devralmayı kabul ettiğiniz sözleşmelerin aylık bedeli, eksi o binaları gerçekten servis etmenin size maliyeti (teknisyen saati, araç ve yakıt, sarf malzeme, yedek parça, sigorta, muhasebe), eksi baştan tahsil edemeyeceğinizi kabul ettiğiniz kısım.
Teklifiniz bu rakamın kaç aylığı olacak sorusunun cevabı ise riskin kimde kaldığına bağlıdır. Bedelin tamamını peşin öderseniz, sözleşmelerin ayakta kalıp kalmayacağı riskini tek başınıza satın alırsınız; o zaman çarpan düşük olmalıdır. Ödemeyi devir sonrası belirli aylarda hâlâ aktif olan asansör sayısına bağlarsanız riski paylaşır, daha yüksek bir toplam bedeli kabul edebilirsiniz. Kendi maliyet tarafınızı hiç çıkarmadıysanız, önce mevcut portföyünüz için asansör başına kârlılık hesabını yapın; devralacağınız portföye vereceğiniz fiyat o hesabın devamıdır.
| Etken | Fiyatı yukarı çeker | Fiyatı aşağı çeker |
|---|---|---|
| Coğrafi dağılım | Aynı ilçede kümelenmiş binalar, kısa rota | Şehre dağılmış, tek binalık uzak noktalar |
| Sözleşme durumu | Yazılı, süresi devam eden, fiyat güncelleme maddesi olan | Süresi dolmuş, sözlü yürüyen, yıllardır aynı bedelle devam eden |
| Tahsilat geçmişi | Cari ekstre temiz, düzenli ödeyen yönetimler | Uzun süredir kapanmayan bakiyeler, icra dosyaları |
| Asansörün durumu | Periyodik kontrolü geçmiş, revizyonu yapılmış tesisler | Kırmızı ya da sarı etiketli, uzun süredir bekleyen eksikler |
| Marka ve yetki | Sizin monte ettiğiniz ya da yetkili servisi olduğunuz markalar | Yetkiniz olmayan, parçası zor bulunan markalar |
| Kayıt düzeni | Asansör envanteri, föy geçmişi ve arıza kaydı çıkarılabiliyor | Kayıt WhatsApp ve dağınık Excel dosyalarında |
| Ekip | Sahayı ve binaları tanıyan teknisyen devrediliyor | Ekip kalmıyor, bilgi devredenin kafasında |
Portföyün gerçek büyüklüğü nasıl doğrulanır?
Devredenin söylediği sayı çoğu zaman sözleşme adedidir; sizin ödeyeceğiniz maliyet ise asansör adedine ve rota uzunluğuna göre oluşur. Bir sözleşmede dört asansörlü tek bir bina olabilir, altı sözleşme aynı yönetime bağlı olabilir. Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği (Resmî Gazete, 6 Nisan 2019 / 30737) md. 4/1-(e) uyarınca ayda en az bir bakım yükümlülüğü getirdiği için, devraldığınız her asansör yılda en az on iki ziyaret demektir. Kapasite hesabınızı bu sayı üzerinden yapın.
- Asansör listesini isteyin: adres, marka, durak sayısı, kimlik/seri numarası, son periyodik kontrol tarihi ve etiket rengi.
- Sözleşme listesini eşleştirin: başlangıç ve bitiş tarihi, aylık bedel, fiyat güncelleme maddesi, fesih ihbar süresi.
- Son on iki ayın cari ekstresini alın: tahakkuk değil, gerçekten tahsil edilen tutar.
- Son on iki ayın iş emri ve arıza kaydını çıkarın: ayda birden fazla arıza çağrısı üreten binalar kârı yiyen binalardır.
- Sahada örnekleme yapın: rastgele seçtiğiniz binalarda bina sorumlusundaki kayıt defterine bakın. Yönetmelik md. 8/3 kayıt defterinin bina sorumlusunda tutulmasını, md. 10/2 föy nüshasının bina sorumlusuna bırakılmasını şart koşar; devredenin kendi kaydı zayıfsa geçmişi oradan doğrularsınız.
- Bina yönetimleriyle konuşun: devir öncesi izinli olarak birkaç yönetimle görüşmek, sözleşmenin gerçekten yaşayıp yaşamadığını gösterir.
- Rota süresini ölçün: ekibinizin haftalık kapasitesini teknisyen saha takibi kayıtlarından çıkarıp devralınacak ziyaret sayısıyla karşılaştırın. Açık varsa ilave teknisyen maliyeti fiyattan düşer.
- Devir dışı bırakacaklarınızı işaretleyin: teklifiniz “portföyün tamamı” için değil, kalan liste için verilir.
Envanteri, sözleşme bitişlerini ve arıza geçmişini birkaç günde çıkaramayan bir firmanın portföyü, satın alma sonrası size Excel’e dökülmüş bir isim listesi olarak kalır; bu, fiyatı aşağı çeken bir bulgudur.
Hangi sözleşmeler devralınmamalı?
- Yetkiniz olmayan markanın asansörleri. Yönetmelik bakımı, asansörü monte eden firmaya veya onun yetkili servisine bağlar. Devralınan listede bu kapsamın dışında kalan tesisler varsa fiyat vermeden önce yetki durumunu netleştirin.
- Kırmızı etiketli ve uzun süredir eksiği kapatılmayan tesisler. Etiket, Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği (4 Mayıs 2018 / 30411) kapsamındaki kontrolün sonucudur; eksiklerin masrafını kimin karşılayacağı yazılı değilse devralmayın.
- Yıllardır fiyatı güncellenmemiş sözleşmeler. Devraldığınız gün zam yapmak zorunda kalacağınız bina, kaybetme ihtimali en yüksek binadır.
- Ödemesi kronik geciken yönetimler. Eski firmanın tahsil edemediği bir yönetimden yeni firmanın daha hızlı tahsilat yapmasını beklemeyin.
- Rotanın dışında kalan tek tük binalar. Aylık bedeli iyi görünse de teknisyenin yarım gününü götürüyorsa maliyeti büyütür.
- İhtilaflı veya devam eden davası olan işler. Bunlar devredende kalmalıdır.
Devirde tahsil edilmemiş alacak kime kalır?
Varsayılan cevap: devredende kalır. Sözleşmenin devri ile alacağın devri hukuken iki ayrı işlemdir. Türk Borçlar Kanunu’nun 205. maddesine göre sözleşmenin devri; devreden, devralan ve sözleşmede kalan tarafın anlaşmasıyla olur — yani her bina yönetiminin onayı gerekir. Geçmiş dönem alacaklarının size geçmesi isteniyorsa, bunun ayrıca yazılı bir alacak temliki ile yapılması gerekir (TBK m. 183 vd.). “Portföyü aldım” cümlesi ne bütün binaların onay verdiği ne de eski borçların size geçtiği anlamına gelir.
Pratikte en temiz yöntem devir tarihini kesim çizgisi ilan etmektir: o tarihe kadar tahakkuk eden bakım bedeli devredenin, sonrası devralanındır. Binalara bunu tek bir yazıyla, iki firmanın imzasıyla bildirin. Eski borcu yeni firmanın kovalaması, ilişkiyi daha ilk aydan zorlar; eski alacak devredende kalır ve devralan sadece kendi dönemine bakar. Kendi dönemine bakabilmek için de bakım tahsilat takibini devirle aynı hafta kurmanız gerekir; ilk faturayı kime, hangi bedelle keseceğinizi devir gününde biliyor olmalısınız.
Devir sözleşmesine hangi maddeler yazılmalı?
- Kademeli ödeme: peşinat, ardından altıncı ve on ikinci ayda hâlâ aktif olan asansör sayısına göre düzeltilen taksitler. Kaybedilen her sözleşme bedelden düşer.
- Bina onayı yükümlülüğü: devredenin, yönetimlerin yazılı devir onayını almak için aktif çalışması ve ilk aylarda binaları birlikte ziyaret etmesi.
- Rekabet etmeme: belirli bir süre ve bölge için devredenin aynı binalara teklif vermemesi, devredilen personeli geri çağırmaması.
- Evrak teslimi: asansör dosyaları, föy geçmişi, cari ekstre, yönetim iletişim listesi — kâğıt yığını olarak değil, aktarılabilir bir kayıt olarak.
- Personel devri: teknisyen devrediliyorsa, 4857 sayılı İş Kanunu’nun 6. maddesi gereği işçilerin kıdemi devralana geçer; devirden önce doğmuş işçilik borçlarından devreden iki yıl boyunca devralanla birlikte sorumludur. Bu yükü bedelin içine yazın.
- Gizli yük beyanı: devredilen sözleşmelerde verilmiş taahhütler (ücretsiz revizyon sözü, yedek parça garantisi, peşin tahsil edilmiş bakım bedeli) tek tek listelenmelidir.
Devralınan portföy ilk altı ayda neden erir?
Erimenin en kolay önlenebilir sebebi fiyat değil, devrin ertesi günü başlayan boşluktur. Yeni firma binayı tanımıyor, hangi asansöre ne zaman gidileceğini bilmiyor, ilk ay bakımı kaçırıyor. Zaten firma değişiminden tedirgin olan bina, kaçan bakımı görünce rakip teklife açılıyor. Oysa ilk ayın kaydı, hem müşteri ilişkisinin hem de denetimde çıkaracağınız evrakın temelini oluşturur.
Bu yüzden devir planının teknik kısmı, ödeme planı kadar önemlidir. Devir günü elinizde asansör envanteri, sözleşme bitiş tarihleri ve bakım periyotları hazır olmalı; periyodik bakım takvimi devralınan binaları da kapsayacak şekilde ilk hafta içinde kurulmalıdır. Kayıtları Excel’de tutan bir firmadan devralıyorsanız aktarımı devir öncesinde yapın. ELEVATORA SAHA gibi bir asansör bakım yazılımında devralınan liste tek seferde içe aktarılır ve asansöre sabitlenen karekodla eşleştirilir; teknisyen karekodu okutmadan bakım formunu açamaz, böylece devraldığınız binaya gerçekten gidildiği ilk aydan itibaren kayda geçer. Veri aktarımı bir günde tamamlanır.
İlk altı ayın kuralları basittir: fiyata devirden hemen sonra dokunmayın, sahayı bilen teknisyeni mümkünse koruyun, ilk ziyareti erkene alın ve her binaya kendinizi yazılı olarak tanıtın. Devir sonrası ilk aylarda kaybedilen sözleşme sayısı, ödediğiniz bedelin kendisi kadar belirleyicidir. Yükümlülüklerin tam listesi için İşletme ve Bakım Yönetmeliği özetine devir öncesinde bakın.
Bu rehber işleyişi anlatır, hukuki ya da mali görüş yerine geçmez. Devir sözleşmesini imzalamadan önce metni avukatınıza, bedelin vergisel sonuçlarını mali müşavirinize doğrulatın.
Sıkça sorulan sorular
Asansör bakım portföyü kaç aylık ciroya alınır?
Herkese uyan tek bir çarpan yoktur. Sağlıklı yöntem, ciro yerine devralınabilir net aylık kârı hesaplayıp bunun kaç aylığını ödeyeceğinize karar vermektir. Sözleşmeler zayıf, tahsilat sorunlu ve kayıt dağınıksa geri dönüş süresi kısalmalı, yani teklif düşmelidir.
Bina yönetimi devri onaylamak zorunda mı?
Hayır. Türk Borçlar Kanunu’na göre sözleşmenin devri için sözleşmede kalan tarafın, yani bina sorumlusunun da anlaşmaya katılması gerekir. Bu yüzden portföy devri toplu bir işlem değil, bina bina yürüyen bir süreçtir ve ödeme planı bu gerçeğe göre kurulmalıdır.
Devraldığım portföydeki eski borçları ben mi tahsil ederim?
Ayrıca yazılı bir alacak temliki yapılmadıysa hayır; geçmiş dönem alacağı devredende kalır. En temiz uygulama devir tarihini kesim çizgisi ilan etmek ve bunu binalara iki firmanın ortak yazısıyla bildirmektir. Eski borcu yeni firmanın kovalaması ilişkiyi daha ilk aydan zorlar.
Yetkili servisi olmadığım markaların asansörlerini devralabilir miyim?
Yönetmelik bakım hizmetini asansörü monte eden firmaya veya onun yetkili servisine bağlar. Devralınacak listede bu kapsamın dışında kalan tesisler varsa, fiyat vermeden önce marka tarafındaki yetki durumunu netleştirin; netleşmeyen tesisleri devir kapsamından çıkarmak en güvenli yoldur.
Devir sonrası fiyat güncellemesini ne zaman yapmalıyım?
Devirle aynı ay değil. Yeni firma olarak ilk işiniz bakımı aksatmadan yapmak ve bunu kayda geçirmektir. Fiyat güncellemesi, sözleşmedeki güncelleme maddesine dayanarak ve bakım düzeninizi binaya gösterdikten sonra gündeme gelmelidir.