Kısa cevap: Zarar eden bir asansör bakım sözleşmesi feshedilebilir; fesih şartlarını öncelikle sözleşmenin kendi metni belirler. Ancak fesih tarihine kadar aylık bakım yükümlülüğünüz sürer. Kararı hızlandıran şey duygu değil tek bir eşiktir: sözleşme nakit katkı üretmiyorsa ve rotanızı da uzatıyorsa çıkarsınız.
Zarar eden asansör bakım sözleşmesi feshedilir mi?
Fesih şartlarını öncelikle kendi imzaladığınız metin belirler. İlk iş yönetmelik aramak değil, sözleşmeyi açmaktır. Üç satıra bakın: ihbar süresi, ihbarın şekli (yazılı, noter, iadeli taahhütlü) ve fesih tarihinin dönem sonuna bağlanıp bağlanmadığı.
Mevzuat tarafında bilmeniz gereken sınır şu: sözleşme yürürlükte olduğu sürece asansörün ayda en az bir kez bakımını yapmak zorundasınız (Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği, 6 Nisan 2019 tarihli 30737 sayılı RG, md. 4/1-e). “Zarar ediyorum” bakımı durdurma gerekçesi değildir. Bakımı fiilen kesip sözleşmeyi askıda bırakmak hem sözleşme ihlalidir hem de hizmet denetiminde (md. 15/1) karşınıza çıkacak bir kayıt boşluğu yaratır.
Yani cevaplanması gereken soru “feshedilir mi” değil, “ne zaman ve hangi usulle” sorusudur.
Hangi sözleşme gerçekten zarar ediyor, hangisi sadece düşük kârlı?
Bu ikisini karıştırmak pahalıya patlar. Düşük kârlı bir sözleşme rotanızın içindeyse ve nakit üretiyorsa portföyde kalabilir; sabit giderinizin bir kısmını taşır. Zarar eden sözleşme ise her ziyarette kasadan para çıkarır.
Ayrımı yapmak için sözleşme başına dört kalemi ayırın: teknisyen saati (yol dahil), araç ve yakıt, plan dışı tekrar ziyaret sayısı, sözleşme kapsamında verdiğiniz parça. Hesabın nasıl kurulacağını burada tekrarlamıyoruz; bakım portföyü kârlılık hesabı yazısı kalem kalem anlatıyor. Bu yazının konusu, hesap çıktıktan sonra vereceğiniz karar.
Çıkış eşiğini nasıl belirlersiniz?
Tek bir rakama bağlamayın. Beş sinyal kullanın; ikisi aynı anda yanıyorsa çıkış kararını verin.
| Sinyal | Nasıl ölçersiniz | Karar |
|---|---|---|
| Negatif nakit katkı | Aylık tahsilat eksi (teknisyen saati + yol + parça) | Doğrudan çıkış adayı |
| Rota dışı tek nokta | Bina, mevcut rotanıza ek yol yaratıyor mu | Ek yol bedeliyle fiyat düzeltmesi, olmazsa çıkış |
| Tahsilat durmuş | Kaç aydır ödeme yok, imzalı mutabakat var mı | Önce ödeme şartı, cevap yoksa çıkış |
| Tekrar arıza yükü | Aynı asansöre plan dışı kaç kez gittiniz | Revizyon teklifi, reddedilirse çıkış |
| Kapasite baskısı | Bu sözleşme kârlı bir işi geri çevirtiyor mu | Fırsat maliyeti: çıkış |
Son satır gözden kaçar. Ekibiniz doluysa zarar eden sözleşmeyi taşımanın bedeli o sözleşmenin zararı değildir; alamadığınız yeni sözleşmenin kârıdır. Portföyünüzün gerçekten dolu olup olmadığını görmek için bakım portföyü kapasite planı yazısındaki teknisyen saati hesabına bakın. Kapasiteniz boşsa acele etmeyin; doluysa çıkış eşiğiniz düşer.
Fesihten önce hangi adımları denemelisiniz?
Sözleşmeyi doğrudan bırakmak son adımdır. Sıra şöyle işler:
- Fesih maddesini okuyun. İhbar süresini, şekil şartını ve fesih tarihinin dönem sonuna bağlı olup olmadığını not edin, takvimi buna göre kurun.
- Gerçek maliyeti tek sayfaya çıkarın. Tahminle değil, geçmiş dönemin ziyaret, saat ve parça kaydıyla.
- Fiyatı sıfırdan hesaplayın. Bakım ücreti hesaplama aracıyla bu binanın hak ettiği rakamı bulun; eski fiyatın üstüne oran eklemeyin.
- Yazılı fiyat güncelleme teklifi gönderin ve cevap için net bir tarih verin. Metnin nasıl kurulacağı: bakım sözleşmesi yenileme ve fiyat güncelleme.
- Kapsam dışı işleri ayrı faturalamaya başlayın. Aylık bakım zorunludur (md. 4/1-e). Bakımın kapsamını da sözleşme serbestçe belirlemez: md. 9/2 bakım kapsamındaki işleri (yağlama-temizleme, kontroller, kurtarma çalışması, ayarlama, kullanıma veya yıpranmaya bağlı bileşen onarımı/değişimi), md. 9/3 ise kapsam dışı kalan işleri tek tek sayar. Sözleşme ancak bu çerçevenin içinde fiyat ve usul belirler. Kapsamı yazılı olarak netleştirin.
- Ödeme şartını netleştirin. Ödeme geçmişi bozuksa önce alacağı çözün: bakım bedelini ödemeyen apartman.
- Verdiğiniz tarihte cevap yoksa fesih ihbarını gönderin. Süreci uzatmak zararı büyütür.
Bu adımlar sözleşmeyi kurtarabilir. Kurtarmazsa da çıkış kararınızın gerekçesi yazılı olarak elinizde kalır; bina sonradan “bize haber verilmedi” dediğinde göstereceğiniz belge budur.
Fesih ihbarını ne zaman ve nasıl yaparsınız?
İhbarın kendisi kısa bir metindir, ama usul hatası bütün süreci tartışmalı hale getirir. Beş kurala uyun:
- Yazılı gönderin. Telefonda ya da mesajla söylenen fesih sonradan inkâr edilir.
- Sözleşmedeki şekil şartına uyun. Noter ya da iadeli taahhütlü isteniyorsa öyle gönderin; kolay yolu seçmeyin.
- Muhatap bina sorumlusudur. Kapıcıya bırakılan zarfın tebliğ yerine geçtiğine güvenmeyin.
- İhbar süresini tebliğ tarihinden sayın. Fesih tarihi, gönderim tarihi değil tebliğ tarihi artı süredir.
- Metinde üç şey bulunsun: fesih tarihi, o tarihe kadar bakımın süreceği ve devir teslim için önerdiğiniz gün.
Fesih tarihine kadar bakımı aksatmayın. Son ay en riskli aydır. Kaçırılan tek bir bakım, düzgün kurduğunuz çıkışı bir anda sizin kusurunuza çevirir.
Devir teslimde neyi bırakmak, neyi arşivlemek zorundasınız?
Binada kalması gereken kayıtlar yönetmelikle bellidir. Asansör kayıt defteri bina sorumlusunda tutulur (md. 8/3) ve her bakım sonrası düzenlenen föyün bir nüshası bina sorumlusuna bırakılır (md. 10/2). Fesih anında bu iki kaydın güncel ve eksiksiz olduğunu doğrulayın; eksik nüsha sonradan sizin aleyhinize kullanılır.
Binada bırakacaklarınız
- Güncel asansör kayıt defteri ve son bakım föyü
- Açık kalan arıza, eksiklik ve revizyon önerisi listesi (yazılı)
- Makina dairesi, kuyu dibi ve pano anahtarları
- Binada bıraktığınız yedek parça ve malzeme
- Cari hesap mutabakatı ve son fatura kesim tarihi
Sizde kalacaklar
Föy kopyaları, ziyaret kayıtları, teknisyen imzaları, arıza müdahale geçmişi, fatura ve tahsilat dökümü. Devralan firmanın hangi belgeleri isteyeceğini görmek için bakım firması değiştirme ve devir teslim yazısına bakın; karşı taraftan bakınca listenin nasıl göründüğünü bilmek, teslimi tek seferde kapatmanızı sağlar.
Teslimi tutanakla yapın: tarih, teslim edilen belgeler, anahtar sayısı, iki imza. Tutanaksız teslim aylar sonra “şu evrak bize verilmedi” tartışmasına döner ve o tartışmayı ayrılan taraf kaybeder.
Fesihten sonra sorumluluğunuz ne kadar sürer?
Sözleşme biter, kayıt sorumluluğu bitmez. Hizmet denetimini Bakanlık yapar (md. 15/1) ve denetim geçmiş dönemi de kapsayabilir. Sözleşme süresince yaptığınız bakımların kayıtlarını “dosya kapandı” diye imha etmeyin.
Çıktığınız her sözleşme için ayrı bir kapanış klasörü açın: sözleşme metni, fiyat güncelleme yazışması, fesih ihbarı ve tebliğ belgesi, devir teslim tutanağı, föy kopyaları. Bu klasör hem denetimde hem de olası bir alacak takibinde işinizi görür.
Aynı sözleşmeye bir daha imza atmamak için ne değişmeli?
Zarar eden sözleşme kaza değildir; teklif aşamasında verilmiş bir kararın gecikmiş faturasıdır. Çıkışı yaparken üç kuralı yazılı hale getirin:
- Fiyatlama kuralı: yol süresi teklife girmeden fiyat çıkmaz. Rakip fiyatına değil, kendi saat maliyetinize bakarak teklif verin.
- Rota kuralı: mevcut rotanızın dışındaki tek asansör, ek yol bedeli olmadan portföye alınmaz.
- Endeksleme kuralı: yeni sözleşmelerde yıllık fiyat güncelleme maddesi bulunsun. Maddesi olmayan sözleşmede zam, her yıl yeniden pazarlık demektir.
Bu kuralların işlemesi için sözleşme başına gerçek ziyaret ve saat verisine ihtiyacınız var. Bakım formunun ancak asansöre sabitlenmiş karekod okutularak açıldığı bir sistemde (SAHA bu şekilde çalışır) hangi binada kaç saat harcadığınız tahmin olmaktan çıkar, kayda dönüşür. On dört gün ücretsiz denenebiliyor, kart istenmiyor.
Kararı bugün verin. Zarar eden sözleşmeyi bir yıl daha taşımanın bedeli, o sözleşmenin aylık zararı değil; aynı teknisyen saatiyle alabileceğiniz kârlı işin kaybıdır.
Bir sözleşmenin zarar ettiğini fesih aşamasında değil, üçüncü ayında görmek gerekir. Ziyaret sayısı, yol süresi, kullanılan parça ve tahsilat aynı sözleşme kaydına yazıldığında kârlılık kendiliğinden ortaya çıkar; sözleşme başına maliyeti gösteren bir bakım programı bu dört kalemi ayrı ayrı sormaya gerek bırakmaz.