Kısa cevap: Asansör bakım firmasını ayakta tutan dört kayıt vardır: yetki belgeleri (TSE Hizmet Yeterlilik Belgesi ve mesleki sorumluluk sigortası), sözleşme koşulları, sahada üretilen bakım ispatı ve sözleşme başına gerçek maliyet. Bu dördü ayrı dosyalarda tutulduğu sürece firma büyüdükçe kârlılık değil takip yükü artar.
Bu rehber, asansör bakım ve montaj firması işleten kişilerin bize en sık sorduğu konuları tek yerde topluyor. Bina yöneticisine değil, firmayı işletene yazılmıştır: kuruluş ve belge sırası, sözleşme ve portföy kararları, fatura ve tahsilat, saha ekibi, mevzuat sorumluluğu, montaj ve imalat tarafı. Her başlık kısa cevabıyla açılıyor; ayrıntı için altındaki rehberlere geçebilirsiniz.
Son güncelleme: 6 Ağustos 2026.
Firmayı kurmak, yetkilendirmek ve belgelemek
Asansör bakım firması kurmak için şirket kuruluşu tek başına yetmez: TSE Hizmet Yeterlilik Belgesi, mesleki sorumluluk sigortası, yetkili servis kaydı ve sahada çalışacak personelin belge-eğitim dosyası birlikte tamamlanmalıdır. Bunlardan biri eksikken alınan bakım sözleşmesi, ilk Bakanlık denetiminde sorun çıkarır.
- Asansör Bakım Firması Nasıl Kurulur? İlk 90 Gün Rehberi — İlk 90 günün sırası: şirket, belge, ilk sözleşme.
- Asansör Bakım Firması HYB Sorgulama Nasıl Yapılır? — TSE Hizmet Yeterlilik Belgesi ve kapsamının doğrulanması.
- Asansör Bakım Firması Mesleki Sorumluluk Sigortası — Yönetmelik tabanı ile gerçek teminat ihtiyacı arasındaki fark.
- Asansör Firmasında Saha Ekibi Belge ve Eğitim Takibi — Sertifika geçerliliğini denetim gününde değil önceden görmek.
- Asansör Firması Bakanlık Denetimine Nasıl Hazırlanır? — Denetimde istenen kayıt değil, ispat zinciridir.
- Asansör Firmasında Risk Değerlendirmesi ve İSG Yükümlülükleri — 6331 kapsamında İSG dosyası ve çalışma alanına göre tehlike tablosu.
Sözleşme, portföy ve fiyatlandırma
Bakım firmasının değeri asansör sayısında değil, sözleşme kalitesindedir. Süre, fesih koşulu, kapsam sınırı ve fiyat güncelleme maddesi net yazılmamış bir portföy büyüdükçe kâr değil yük üretir. Portföy alırken de bırakırken de karar ölçüsü aynı: sözleşme başına gerçek maliyet.
- Asansör Bakım Sözleşmesi ve Periyodik Kontrol Yönetimi — Süre, zorunluluk, fesih ve damga vergisi tek yerde.
- Asansör Bakım Sözleşmesi Yenileme ve Fiyat Güncelleme Rehberi — 60-30-15 günlük yenileme takvimi ve fiyat tabanı.
- Zarar Eden Asansör Bakım Sözleşmesi Feshedilir mi? — Zararı üçüncü ayda görmek, fesihte değil.
- Asansör Bakım Portföyü Satın Alma: Fiyat ve Devir Listesi — Devirde fiyat, doğrulama ve devralınmaması gereken sözleşmeler.
- Asansör Bakım Portföyü Kapasite Planı Nasıl Yapılır? — Mevcut ekiple kaç asansör gerçekten taşınır.
- Asansör Bakım Portföyü Kârlılığı Nasıl Hesaplanır? — Ziyaret, yol, parça ve tahsilatı aynı hesaba koymak.
- Asansör Bakım Teklifi Nasıl Karşılaştırılır? 12 Maddelik Tablo — Rakip teklifle kıyaslanırken bakılan 12 madde.
Fatura, tahsilat ve vergi
Bakım işinde kaybın büyük kısmı sahada değil, faturaya ulaşmayan işte oluşur. Kapsam dışı iş ayrı kalem olarak kaydedilmezse ücretsiz yapılmış sayılır; KDV tevkifatı alıcının kim olduğuna göre değişir; ödenmeyen bakım bedelinde hizmeti durdurmanın yasal sınırı vardır.
- Asansör Bakım Faturası KDV Tevkifatı: Alıcıya Göre Tablo — Alıcı türüne göre tevkifat uygulanır mı, uygulanmaz mı.
- Asansör Bakımında Kapsam Dışı İş Nasıl Faturalanır? — Ekstra işin sahada kayda geçmesi ve faturaya bağlanması.
- Asansör Bakım Ücretini Ödemeyen Apartmanda Bakım Durur mu? — Bakımı durdurmanın yasal sınırı ve doğru sırası.
- Asansör Bakım Tahsilat Takibi Nasıl Yapılır? — Gecikmiş alacağı sözleşme kaydının içinden izlemek.
- Asansör Bakım İhalesi Nasıl Alınır? Birim Fiyat Kurgusu — Kamu ve site ihalelerinde birim fiyat kurgusu.
Saha ekibi ve teknisyen yönetimi
Teknisyen maliyeti bakım firmasının en büyük gider kalemidir ve en zor ölçülenidir. Ücret, prim, araç ve rekabet yasağı kararlarının hepsi aynı veriye dayanır: hangi teknisyen hangi asansörde ne kadar süre çalıştı, iş ilk seferde kapandı mı.
- Asansör Teknisyeni Günlük İş Planı Nasıl Hazırlanır? — Günlük işi rota ve öncelik sırasına göre dağıtmak.
- Asansör Teknisyeni Saha Takibi: Konum ve Mesai Kaydı — Konum ve mesai kaydını bakım planına bağlamak.
- Asansör Teknisyeni Ücret Skalası Nasıl Kurulur — Kademeyi ölçülebilir üç sayıya dayandırmak.
- Asansör Teknisyeni Prim Sistemi Nasıl Kurulur? — Primi ikinci kez gidilen işi azaltacak şekilde kurmak.
- Asansör Teknisyeni Rekabet Yasağı Sözleşmesi Nasıl Yazılır — Portföyü hukuken ve pratikte firmada tutmak.
- Asansör Servis Aracı: Firma Aracı mı, Km Ödemesi mi? — Firma aracı ile km ödemesini gerçek ziyaret verisiyle kıyaslamak.
Mevzuat, denetim ve sorumluluk sınırı
31394 sayılı Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği ve Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği, bakım firmasından kayıt tutmasını değil ispat etmesini ister. Uygunsuzluğun kimden kaynaklandığı, asansörün durdurulup durdurulmayacağı ve şikâyette firmanın savunması hep aynı zincire dayanır: tarih, imza, fotoğraf, yazılı bildirim.
- Asansör Periyodik Bakım Programı: Yıllık Takvim Kurma — Yıllık takvimi sözleşme periyoduyla birlikte kurmak.
- Periyodik Kontrol Uygunsuzluğu: Firmadan mı Binadan mı? — Sorumluluk sınırını bildirimle belgelemek.
- Asansörü Durdurma Kararı ve Yazılı Bildirim Nasıl Yapılır — Durdurma kararının yazılı bildirim usulü.
- Bina Sorumlusu Bakım Föyünü İmzalamıyor: Ne Yapılır — İmza alınamadığında geçerli teslim ispatı.
- Asansör Bakım Firmasına Şikâyet Geldiğinde Ne Yapılır — Şikâyet dosyasında firmayı koruyan kayıtlar.
- Asansör Firmasına İdari Para Cezası 2026: Ne Kadar? — Ceza tutarı ve itirazda belgelenmesi gerekenler.
- Asansör Kurtarma Talimatı Nasıl Hazırlanır? — Tipe göre kurtarma talimatı ve otomatik kurtarma (A3).
- Asansör Kuyusunda Su: Sorumluluk, Drenaj ve Yalıtım — Kuyuda su: kaynak ayrımı, sorumluluk sınırı ve durdurma eşiği.
Arıza ve servis operasyonu
Arıza tarafı bakım tarafından farklı ölçülür: burada belirleyici olan ziyaret sayısı değil, çağrının ne kadar sürede kapandığı ve aynı asansöre ikinci kez gidilip gidilmediğidir. Nöbet listesi bu iki sayıyı üretmiyorsa sistem değil, çizelgedir.
- Asansör Firmasında 7/24 Arıza Nöbeti Nasıl Kurulur? — Gece gelen çağrının sabah kaybolmasını engellemek.
- Asansör Servis Yönetiminde 8 KPI Nasıl Ölçülür? — Servis yönetiminde takip edilecek sekiz gösterge.
- Asansör Revizyon Modu: Revizyondan Nasıl Çıkarılır? — Denetim modu, revizyon kutuları ve revizyondan çıkarma.
Montaj ve imalat yapan firmalar için
Montaj ve imalat tarafında karar ölçüsü tahmin değil gerçekleşen maliyettir. Adam-gün, taşeron kararı, fason-kendi imalat kıyası ve kur farkı maddesi ancak önceki projelerin gerçek verisi kayıtlıysa savunulabilir hale gelir. Montajı yapan tarafın imalatçı sayılması bu dosyaların hukuki ağırlığını da artırdı.
- Asansör Montajı Kaç Adam-Gün Sürer: Hesap Yöntemi — Tahmin edilen süreyi gerçekleşenle karşılaştırmak.
- Asansör Montajı: Taşeron mu, Kendi Ekip mi? — İki modeli aynı proje verisiyle kıyaslamak.
- Asansör Monte Eden İmalatçı Sayılıyor: Ne Değişti? — Montaj dosyasının teknik belge sorumluluğu.
- Asansör İmalatında Parti ve Seri Numarası Takibi — Parti ve seri numarasını üretim kaydına bağlamak.
- Asansör Kabin ve Kapı: Fason mu Kendi İmalat mı? — Fason kararını gerçekleşen maliyetle vermek.
- Asansör Teklifinde Kur Farkı Maddesi ve Geçerlilik Süresi — Kur farkı maddesini işletilebilir kılan kayıt.
- Asansör Montaj Sözleşmesi ve Teslim Tutanağı Nasıl Yazılır? — Montaj sözleşmesinin dokuz maddesi, hakediş ve teslim tutanağı.
- Asansör Yedek Parça İthalatı: GTİP, HS Kodu ve Gümrük — GTİP/HS kodu, gümrük riski ve ithal parçanın raf maliyeti.
- Engelli ve Platform Asansörü: Tipler, Belgeler, Karar Süreci — Platform tipleri, belge rejimi, apartmanda karar ve fiyat değişkenleri.
- Mevcut Asansör Modernizasyonu Zorunlu mu? Karar Rehberi — Revizyon sözleşmesi, ücreti ve parasını kimin ödediği.
Bu işleri tek kayıtta toplamak
Yukarıdaki başlıkların ortak noktası şu: her biri ayrı bir dosyada yönetilebilir, ama hepsi aynı asansöre bağlıdır. Sözleşme, bakım planı, saha kaydı, kullanılan parça ve fatura tek asansör kartında durduğunda denetim dosyası da kârlılık hesabı da ayrıca hazırlanmaz — zaten oluşmuş olur. Asansör bakım yazılımı sayfasında bu zincirin nasıl kurulduğunu görebilirsiniz.
İlgili mevzuat rehberleri
Sıkça sorulan sorular
Asansör bakım firması kurmak için hangi belgeler gerekir?
Şirket kuruluşundan sonra TSE Hizmet Yeterlilik Belgesi, mesleki sorumluluk sigortası poliçesi ve sahada çalışacak personelin mesleki yeterlilik belgeleri gerekir. Yetkili servis sıfatı bu üçünün birlikte tamamlanmasıyla doğar; biri eksikken imzalanan bakım sözleşmesi denetimde eksiklik olarak kayda geçer.
Asansör bakım firmasının yasal yükümlülükleri nelerdir?
Sözleşmeli her asansöre ayda en az bir bakım yapmak, bakımı föyle belgelemek, tespit edilen uygunsuzluğu bina sorumlusuna yazılı bildirmek, can güvenliğini tehdit eden durumda asansörü durdurmak ve tüm bu kayıtları denetimde sunulabilir biçimde saklamak. Mevzuat kayıt tutmayı değil ispat etmeyi zorunlu kılar.
Bir bakım sözleşmesinin kârlı olup olmadığı nasıl anlaşılır?
Aynı sözleşme kaydında dört kalem toplanır: yıl içindeki ziyaret sayısı, ziyaret başına yol süresi, kullanılan parça bedeli ve gerçekleşen tahsilat. Bu dördü ayrı yerlerde tutulduğunda zarar genellikle fesih aşamasında fark edilir; birlikte tutulduğunda üçüncü ayda görünür.
Bakım firması portföyünü büyütürken önce neye bakmalı?
Asansör sayısına değil kapasiteye. Mevcut teknisyen sayısıyla ayda kaç bakımın gerçekten kapatılabildiği bilinmeden alınan portföy, ilk altı ayda gecikmiş bakım ve müşteri kaybı üretir. Kapasite planı, devir fiyatından önce çıkarılmalıdır.